创纪录的地价正为每平方英尺 $3,000 的郊区公寓铺路——这对目前的新盘意味着什么

地价在样板房开放前两到三年，就能告诉你新盘价格的走向。过去几个月，三次政府售地（GLS）招标传达了一个清晰的信号：发展商预计在本十年结束前，郊区公寓价格将达到每平方英尺 $3,000 或以上。

三次招标，同一个信号

新樟宜路（勿洛）— 郊区新纪录。由华业集团、凯德集团和新加坡置地组成的财团，以约 14.3亿元，即每平方英尺容积率 $1,537 投得该地段。这是中央区以外（OCR）地段有史以来最高的地价。该地段可建约 1,010 个住宅单位，分析师预计推出时平均价格约为每平方英尺 $2,850 至 $3,200。

罗弄本通（新民）— 进取的特例。这块靠近光明山地铁站的小型地段于 9月吸引了每平方英尺容积率 $1,612 的最高出价，远高于分析师预期。分析师现在预计未来推出价格约为每平方英尺 $3,000。

杜尼安路（第二块地段）— 比邻地高 15%。4月，永泰与美罗以 5.33亿元（每平方英尺容积率 $1,625）投得杜尼安路第二块地段，比 2025年第一块地段的每平方英尺容积率 $1,410 高约 15%。第一块地段后来发展为 Dunearn House，推出时售出 380 个单位中的 212 个，平均每平方英尺约 $3,140。

发展商为何愿意出高价

• 库存稀少。2026年是近年来新盘最少的年份之一。发展商需要土地来维持项目储备，而政府一直控制政府售地的供应量。
• 需求获得验证。Dunearn House 在 7月推出时售出 380 个单位中的 212 个，平均每平方英尺约 $3,140，而地价为每平方英尺容积率 $1,410。发展商正是根据这样的成绩来推算。
• 融资成本降低。利率远低于 2023至2024年的高峰，降低了持有土地的成本。

买家应该知道的简单算法

发展商的售价必须涵盖地价、建筑、融资、营销和利润，还要对冲单位未能在五年内售出时须缴付的额外买方印花税。这就是为什么地价是一个有用的价格底线。

对今天的买家来说，关键在于：现在推出的项目，大多是用较便宜的地价购得的。例如：

• Lucerne Grand（湖畔）— 2025年以每平方英尺容积率 $1,132 购地，定价将在推出时确认
• Dunearn House（武吉知马）— 地价为每平方英尺容积率 $1,410，推出时平均每平方英尺约 $3,140
• 新樟宜路（勿洛）— 地价为每平方英尺容积率 $1,537，预计几年后推出时每平方英尺约 $2,850 至 $3,200

当下一批以今天创纪录地价建成的项目推出时，同一区域目前的新盘回头看会显得相对实惠。这种“地价优势”是判断新盘价值最实用的方法之一。

提醒一句

创纪录的出价反映的是发展商的信心，而不是保证。本月有些出价远高于其他竞标者，而多付地价的发展商，在买家不接受时未必能把成本转嫁出去。8月新盘销量大跌（主要是季节性因素），并非每一个出价都能按预测价格转化为买家需求。价格趋势向上，但并非每个项目都能达到预测。

这对你意味着什么

• 打算在 2026至2027年购买新盘？问清楚发展商在何时、以什么价格购地。建在较早期、较便宜地段上的项目有更大的定价空间。
• 在勿洛、淡滨尼或汤申路上段拥有公寓？附近未来的新盘会设定更高的基准价，长远而言通常有助于支撑周边的转售价格。
• 在等价格下跌？从地价来看，郊区新盘价格继续上涨的可能性大于回落。

相关项目：New Upper Changi Road GLS · Lucerne Grand