一个月内 201 间百万组屋——为何整体价格却持平？

如果只看新闻标题，你会以为组屋价格正在失控。2026年8月，共有 201 间组屋以 100万元或以上的价格易手，创下月度新纪录，超过 6月的 188 间和 7月的 187 间。9月，达士岭组屋（Pinnacle@Duxton）一个五房式单位以 170.1万元售出，不到两周后，同一组屋区的另一个五房式单位以 172万元（每平方英尺 $1,494）成交。

但看看更全面的数据，情况就平静得多。8月整体转售价格基本持平（按月 +0.1%），转售总成交量实际上下跌 5.1% 至 2,524 宗。

这两件事同时成立。组屋市场已经分化成两个截然不同的故事。

故事一：小众高端组屋不断刷新纪录

百万组屋仍然只占所有转售交易的约 8%，并且集中在少数成熟的中部市镇。8月，大巴窑（32 间）、女皇镇（26 间）和红山（21 间）合计占了将近 40%。

9月的纪录也遵循同样的规律——面积大、地段好、剩余地契长：

• 达士岭组屋，五房式— 172万元（剩余地契约 84 年）
• 加冷/黄埔，五房式— 约 159万元，创该市镇新纪录
• SkyParc @ Dawson，四房式— 138.8万元，创女皇镇四房式纪录
• 碧山公寓式组屋（Executive Maisonette）— 165万元（8月），公寓式组屋有史以来最高价
• 盛港五房式— 118万元，创该市镇新高

在城市边缘以外，大面积同样受追捧：非成熟市镇 8月录得 24 宗百万组屋转售，连续第二个月创纪录，以后港居首。2026年至今已有 11 间组屋以 160万元或以上售出，而 2025年全年只有 5 间。

为何高端市场目前如此强劲

三项政策和供应因素正把买家推向这个高端层级：

• 15 个月等待期已取消。自 2026年7月28日起，出售私宅的业主若不使用建屋局贷款，购买非津贴转售组屋时不再需要等待 15 个月。这释放了一批资金充裕、想要换小屋的买家，他们能以高于估价的价格买下最好的组屋。
• 入息顶限提高。从 8月24日起，家庭购买预购组屋的入息顶限从 $14,000 提高到 $16,000，转售组屋津贴也采用相同的顶限。现在有更多家庭购买转售组屋时符合领取津贴的资格。
• 大户型稀缺。五房式、公寓式和多代同堂组屋如今已很少兴建。当中部地段保养良好的单位出售时，竞争非常激烈。建屋局自 1995年起停止兴建公寓式组屋，所以供应只会越来越少——8月的 201 宗百万组屋交易中，有 53 宗是公寓式组屋。

故事二：大众市场正在降温

在纪录之下，大众市场正在走软。2026年及随后几年，将有更大批组屋届满最低居住年限（MOP），为转售买家带来更多供应。再加上稳定的预购组屋供应，非成熟组屋区典型的三房和四房式组屋，已不再出现 2021至2023年那样的两位数涨幅。

这对你意味着什么

如果你要出售大户型或中部组屋：现在是很好的时机。买家愿意为面积、地契和地段付钱，而从私宅换小屋的买家也增加了需求深度。请根据真实的可比成交定价，而不是新闻标题。纪录是由个别单位创下的，同一座组屋里并不是每个单位都能卖到同样的价格。

如果你要出售非成熟组屋区的普通四房式：预计需要更多议价。届满 MOP 的供应增加意味着买家有更多选择，所以单位的整理、定价和时机都比两年前更重要。

如果你打算升级：好的售价可以帮助你购买私宅。但别让同座的一宗纪录左右你的预期。先取得实际的估价，再倒推你的私宅预算，包括额外买方印花税的时机，以及现金和公积金的分配。

如果你是买家：百万组屋层级竞争激烈。在此价位以下，买家的议价空间一般比 2021至2023年上涨期间大。

总结

组屋市场已不再同步走动。高端组屋受新一批换小屋买家和符合津贴资格的买家追捧，而随着供应跟上，大众市场正在趋于平稳。了解你的组屋属于哪一个市场，是你做下一个决定时最重要的依据。