公寓租金停滞在历史高位——郊区如今最疲软
2026年新加坡公寓租金还在上涨吗？
整体而言没有。市建局私人公寓租金指数自 2023年以来横向徘徊，仍接近历史高位。2026年第二季，黄金地段（核心中央区）租金上涨 1.2%，城市边缘持平，郊区（中央区以外）下跌 0.3%，原因是郊区新公寓陆续完工，而中心地段的相对价值提高。
如果你在过去三年买了公寓出租，可能已经发现租金不再上涨。市建局私人公寓租金指数显示，新加坡各地租金自 2023年以来一直横向徘徊，仍接近历史高位，但已不再攀升。
在整体持平的表象之下，各区域的走势已经出现分化。
大局：先飙升，后平稳
2021年中至 2023年间，私宅租金上涨约 40% 至 50%。大批回流的外籍人士，加上等待延误新房完工的本地人，争夺有限的单位。租金在 2023年见顶，此后一直在高位附近徘徊。
与疫情前（2019年底）相比，如今的租金仍然高出许多：
| 区域 | 对比 2019年底 | 对比高峰 | 2026年第二季变化 | 一年变化 |
|---|---|---|---|---|
| 核心中央区（黄金地段） | +47% | −1.5%（2023年第二季见顶） | +1.2% | +1.9% |
| 中央区其余地区（城市边缘） | +58% | −0.2%（2025年第四季见顶） | 0.0% | +2.2% |
| 中央区以外（郊区） | +63% | −2.1%（2023年第三季见顶） | −0.3% | +1.2% |
转变：黄金地段回升，郊区走软
2026年第二季，黄金地段是唯一租金上涨的区域，按季上涨 1.2%。郊区租金下跌 0.3%，城市边缘租金持平。
这扭转了疫情后的格局。当时郊区公寓涨幅最大，因为对被挤出市中心的租户来说，郊区是最负担得起的选择。这一变化背后可能有两个因素：
- 郊区供应增加。许多在 2021至2022年推出的郊区公寓正陆续完工，在租金涨得最快的地区增加了出租单位。
- 市中心的相对价值提高。自 2019年底以来，黄金地段租金的涨幅远低于郊区（+47% 对 +63%），差距缩小，让部分租户更青睐中心地段。
较新的月度数据也指向同一方向。SRX 和 99.co 的 2026年8月数据显示，公寓租金按月持平、按年上涨约 2.5%，核心中央区以约 +3% 领先。租赁成交量比 7月的纪录低 13.6%，但仍远高于过去五年 8月的平均水平。需求依然健康，只是租金上涨的空间收窄了。
这对你意味着什么
如果你是郊区房东：别指望下一份租约会大幅加租。以续租为目标来定价，而不是试探市场，因为空置一个月就几乎抵消小幅加租的收益。租户有选择时，单位状况和家具配置更加重要。
如果你打算买房出租：买入价比租金更重要。租金持平时，回报率主要取决于你付了多少钱。以高呎价买入的新盘单位，毛租金回报率可能远低于 2%，而一些较旧或较外围的单位则接近 4%。请按今天的租金计算，而不是寄望于未来加租。
如果你是租户：你在郊区的议价空间是 2021年以来最大的。比较附近几个过去两年内完工的公寓，新供应正是房东竞争最激烈的地方。
如果你在租房和买房之间犹豫：租金持平，加上温和的房贷利率（最优配套约 1.4% 至 1.5%），缩小了租房与买房每月成本的差距。我们的购房能力计算器和房贷计算器可以帮你对比两者。
总结
新加坡租赁市场并没有下跌，而是停止上涨，领涨区域也从郊区回到了黄金地段。对房东和投资者来说，这意味着买入价和具体单位，如今远比整体市场上涨更加重要。